מס שבח - המדריך
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על המוכר בגין רווח הון הנובע ממכירה של נכס מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין (תאגיד המחזיק מקרקעין בישראל). ההוראות בקשר למס מצויות גם כן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963. לפי סעיף 6 (ב) לחוק, שבח הוא למעשה ההפרש בין הסכום שבו שווי המכירה עולה על סכום יתרת שווי הרכישה ובכך נוצר רווח ההון. לצרכי הדוגמה, למשל, אם קנינו נכס במיליון ש"ח אותו אנו מוכרים מאוחר יותר ב – 2 מיליון ש"ח אזיי נוצר לנו רווח הון שהוא מיליון ₪. שיעור מס השבח יעמוד בד"כ על 25% כך שלפי נתוני הדוגמה עלינו לשלם 250,000 ₪ מס שבח. להבדיל מחישוב מס רכישה ע"י מדרגות פשוטות, חישוב מס שבח הוא עניין מורכב ומסועף הכולל אינספור תנאים וסייגים משפטיים; ואם לא די בכך גם משתנה ומתעדכן ולכן מומלץ להסתייע בשירותיו של עו”ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק באופן פרטני טרם ביצוע העסקה האם המוכר יוכל להפחית את שיעור המס לתשלום באמצעות ניכויים מותרים או אם יוכל להשתמש בפטור מסוים , האם עומד בתנאי הפטור או האם ישנה אפשרות לניצול השיטה הלינארית בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים והכל כפי שיפורט בהמשך המדריך.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
בעת מכירת דירת מגורים מזכה מנויים בחוק מספר פטורים בהם המוכר יהיה זכאי להשתמש ולמעשה להיות פטור מתשלום המס. כגון : פטור במכירת דירה מגורים יחידה, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, פטור במכירת 2 דירות מגורים בעבור קנייה דירה אחת או פטור בהעברה ללא תמורה (במתנה) בהתאם לחוק הקיים ולתיקון החדש לחוק (מכוח חוק ההסדרים), שנכנס לתוקף ביום 01.01.2014 בוטלו חלק מהפטורים השונים מתשלום מס השבח במכירת דירה ובכדי להימנע מתשלום מס שבח (שבלאו הכי הנישום זכאי לו מכח דין) ,ישנה חשיבות רבה לתכנון נכון מבעוד מועד על ידי עו"ד מיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
הפטור השכיר ביותר הוא פטור בגין דירה יחידה הנזכר בפרק חמישי 1 לחוק- סעיף 49 ב (2) כאשר על המוכר לעמוד בכל התנאים הבאים :
– הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור
– הדירה עומדת בהגדרה של דירה מזכה.
– המוכר הוא בעל הזכות בדירה 18 חודשים או יותר.
– המוכר לא מכר/השתמש בפטור הנ"ל ב- 18 חודשים הקודמים.
– הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי הסעיף הנ"ל.
**כדאי לדעת כי תושב חוץ יוכל להנות מפטור זה אם יוכיח באמצעות אסמכתא כדין מהמדינה שבה הוא תושב כי אין בבעלותו נכס המשמש למגורים.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה
סעיף 49 ב(5) לחוק מדבר על פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה ומונה מספר תנאים מצטברים כדלהלן :
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
ב. טרם פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלב
ג. אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור ממס.
** כדאי לדעת כי פטור ממס שבח הנ"ל על דירת שהתקבלה בירושה אינו פוגע בזכותו של המוכר לקבל פטור בגין דירה יחידה ככל והנו עומד בתנאים.
פטור חד פעמי במכירת שתי דירות
סעיף 49ה לחוק מדבר על פטור במכירת 2 דירות ומונה מספר תנאים מצטברים כדלהלן :
- במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור, יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד..
- תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה. הנוספת בפטור . המוכר מכר את הדירה.
- סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף ושווי שתי הדירות לא יעלה על (2,252,000 ₪ נכון לשנת 2024)
- המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת (דירה חלופית) בסכום השווה ל-3/4 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
** כדאי לדעת כי מאחר שהפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה אך תנאים לקבלתו צריכים להתקיים לאחריה, הרי שבשלב הראשון תחויב המכירה והנישום/המוכר יבקש "הקפאת שומה" -אותו הליך הפורט ביתר הרחבה קודם לכן עד להתקיימות התנאים העתידיים.
** כדאי לדעת כי מדרגות "שווי מרבי של הדירות" ו"שווי שתי הדירות הנמכרות יחד" מתעדכנות אחת לשנה.
פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה
סעיף 62 לחוק מדבר על מכירת זכות במקרקעין ומתן זכות ללא תמורה/מתנה מיחיד לקרובו, אשר יהיו פטורים ממס שבח ומגדיר מיהו "קרוב" לעניין זה או במילים אחרות למי אפשר להעביר מקרקעין ולקבל פטור ממס השבח: בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-הזוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות יחשבו לקרוב אם הנכס המועבר התקבל במתנה אז בירושה מההורים או הסבים.
כדאי לדעת שעל מנת לקבל פטור (נוסף) של מוכר דירה שהתקבלה במתנה עליו לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור כדלהלן :
- בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
- בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
- אם לפחות מחצית ממחיר הדירה נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה הוראות אלו.
- מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים תחל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.
פטורים נוספים ממס שבח
העברת זכות מקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, לקרן קיימת לישראל (סעיף 60 לחוק).
מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי (סעיף 61 (א) לחוק).
מכירה ללא תמורה ע"י מוסד ציבורי (סעיף 61 (ב) לחוק).
ויתור על זכות ללא תמורה (סעיף 63 לחוק).
פטור בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין (סעיף 64 לחוק).
פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בעקבות צו רשות מוסמכת (סעיף 65 לחוק)
פטור ממס בגין חלוקת קרקע למתיישבים (סעיף 66 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין שהיא חלוקה או איחוד מקרקעין בין כל בעליה המשותפים ללא תמורה (סעיף 67 לחוק).
פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית (סעיף 68 לחוק).
פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה (סעיף 69 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין לאיגוד בתמורה להקצאת מניות באותו איגוד (סעיף 70 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין של איגוד מתפרק לבעלי המניות (סעיף 71 לחוק).
דוגמאות לניכויים מותרים לחישוב מס שבח, לצורך הפחתתו בעת מכירה
שכ״ט עורך דין (הן ברכישת הדירה והן במכירתה)
שכ"ט שמאי או מודד ככל שולמה (לצורך קבלת המשכנתא)
עמלת תווך (ברכישה ובמכירה)
מס הרכישה ששולם ברכישת הדירה. (ראו הערה חשובה מטה)
דמי היוון (באדמת רשות מקרקעי ישראל)
הוצאות הריבית הריאלית ששולמה בגין המשכנתא מעת רכישת הנכס (בהתאם ללוח סילוקין של הבנק)
הוצאות שיפוץ והשבחה ו/או הוצאות כלליות מגובות בקבלות
** כדאי לדעת כי במידה ואין ברשות הנישום קבלה בגין תשלום מס הרכישה ששילם בעת רכישת הנכס, בשונה מיתר ההוצאות, ועל מנת שרשות המסים תכיר בה כהוצאה לצורך ניכויי- הפחתת מס השבח, ניתן להיכנס לאתר של רשות המסים – סימולטור מס רכישה, לחשב את מס הרכישה ההיסטורי לפי מועד רכישת הנכס ולהגיש את החישוב שעלה מהסימולטור.
אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.