מס רכישה - המדריך
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963, העוסק במיסוי זכות מקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין בהטלת מס רכישה ומס שבח (אשר יפורטו בהמשך על משמעותם) בעת מכירתם/העברתם ללא תמורה או רכישתם, הצדדים לעסקת מקרקעין יחויבו במס רכישה או במס שבח כאמור, כאשר במקרים מסוימים הצדדים יחויבו בשיעור חלקי בלבד או לא יחויבו כלל (פטור מלא) והכל בהתאם לחישוב פרטני המורכב ממספר פרמטרים. שיעורי המס משתנים בהתאם לאופי העסקה, זהות הנכס, גובה התמורה, זהות הצדדים ועוד . מעת לעת במשך השנים, החוק מתעדכן ומשתנה מספר לא מבוטל של פעמים וזאת על-מנת להתאימו להתפתחויות והשינויים הכלכליים של שוק הנדל"ן בישראל כיום. עם כניסתה של כל שנת מס חדשה רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע חדשה עבור אותה שנה הכוללת סכומים מעודכנים ביחס למדרגות המס ותקרות הפטור השונות.
מס רכישה
סעיף 9(א) לחוק, קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב בתשלום מס רכישה.
לפיכך, בגין עסקת קניית נכס יש לשלם מס רכישה לרשות המסים אלא אם כן ישנה זכאות לקבלת פטור או הקלה במס הרכישה, מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה יקרה יותר ישולם בגינה יותר מס.
החוק מאפשר פטורים והקלות בשיעור מס הרכישה כאשר סוג הנכס הנרכש וגובה התמורה הם שמשפיעים על שיעור מס הרכישה. למשל, ישנה חשיבות אם סוג הנכס הנו דירת מגורים ובנוסף אם זוהי הדירה היחידה של הרוכש/ת בעת הקנייה ואם לאו. התנאים ההקלות והפטורים למס רכישה נגזרים מכוח החוק ומפורטים בו.
מס רכישה על מקרקעין שאינם דירה
מס בשיעור 6% – ברכישת זכות במקרקעין, כמו קרקע, משרד, חנות, מבנה תעשייה, למעט דירה או בניין מגורים, משולם מס בגובה 6% מערך הרכישה.
חריג לשיעור מס רכישה זה, נקבע בסעיף 2(1א) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין והוא במקרה של רכישת קרקע/מגרש לבניה, כשנכון למועד העסקה קיימת לגביה תכנית בנייה בתוקף ואשר התקבל היתר בניה תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, תתוקן שומת המס וזאת תהא בשיעור של 5% בלבד כאשר הרוכש יקבל החזר של 1%
האם אפשר להימנע מתשלום מס רכישה?
ישנן מספר דרכים ופתרונות, בתכנון מס מקדים להימנע מתשלום מס רכישה ברכישת דירה או נכס מקרקעין אחר או להפחיתה בשיעור משמעותי והכל כמובן במסגרת החוק, התקנות והוראות הביצוע של רשות המיסים.
דרך המלך היא למעשה תזמון ותמחור הנכס הנרכש, כך שהזמן עם גובה התמורה במועד כריתת ההסכם תהיינה לפי מדרגת מס הרכישה הראשונה- (תקרת הפטור).
בהתאם למדרגות מס רכישה המעודכנות לשנת 2023 – ניתן פטור מלא ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה / יחידה או חלופית עד לשווי של 1,919,155 ש״ח. מעבר לסכום זה יחולו מדרגות מס מופחת.
דירה חלופית/דירה מס' 2/משפרי דיור
אם אנחנו בעלי הזכויות של 2 נכסים (דירה ו/או בית פרטי המשמשים למגורים), למעשה ניתן לרכוש את הדירה שנייה כדירה חלופית לדירה הראשונה, אותה יש למכור בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה השנייה או 12 חודשים אם זו דירה מקבלן בעת מסירת מפתח (המועדים המצוינים עשויים להשתנות) ובכך להיות מחויב במס רכישה מופחת, לפי מדרגת דירה יחידה בעת הרכישה של הדירה השנייה למרות שלמעשה בעת הרכישה יש בבעלותו שני נכסים במקביל ובכך מאפשר לרוכש/ים לקנות נכס נוסף (דירה חלופית) טרם מועד המכירה של הנכס הנוכחי הקיים ועדיין להיחשב לבעלי זכויות של נכס יחיד. אם אנו מבקשים להיכנס למהלך בו אנו רוכשים דירה נוספת/חליפית כמו בדוגמה ולהנות לפי מיסוי "דירה יחידה" עלינו להצהיר על כך באמצעות טופס ייעודי של רשות המיסים ואימות חתימה של עורך הדין בהליך הנקרא "הקפאת שומה".
הקפאת שומה : איך זה עובד?
הרי שמועד הרכישה של הנכס החדש-הדירה החדשה כבר ידוע לנו, לעומת זאת, לא ניתן לקבוע מועד מדויק או ודאי בו התחייבנו למכור את הנכס הנוכחי (הקודם) או אם התנאי של מכירת הנכס יתקיים כלל, הנהיגה רשות המיסים הסדר הנקרא "הקפאת שומה". בהתאם להסדר, בעת רכישת הדירה החדשה מצהירים הרוכשים כי הם מתחייבים למכור את הנכס הקודם בתוף פרק הזמן הקבועים בדין, אחרת שיעור המס בגין רכישת הנכס החדש יהיה שיעור "רגיל" כך שבינתיים בחלון הזמן הנוכחי, שיעור החבות/המס יאושר לפי שיעור מס דירה יחידה ויינתן בגינו "מס רכישה זמני" בהתאם להצהרה ו-ואילו במועד המכירה של הנכס הקודם-הישן, על הנישומים-המוכרים לעדכן את רשות המיסים באמצעות עורך הדין על המכירה כך שבסמוך למועד העדכון יונפק עבורם אישור מס רכישה סופי המהווה נדבך מחלק מהאישורים והאסמכתאות עבור הרישום בטאבו.
מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה/ ללא תמורה בין קרובים
העברת דירה ללא תמורה היא העברה של נכס מקרקעין, במתנה, בין קרובי משפחה. מדובר בעסקת מכר לכל דבר ועניין מבחינת החוק כשהיא בין קרובים כאשר עסקה כזו תמוסה/תחויב בתשלום בשיעור נמוך. סעיף 1 לחוק מגדיר בדיוק מיהו "קרוב" לעניין מס רכישה והוא יהיה אחד מאלה: בן זוג, (לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירה), הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. למשל, העברה ללא תמורה מהורה לילד, מסב לנכד, בין בני זוג, מילד להורה או בין אחים. כלומר, מידת הקרבה בין הצדדים תשפיע בהכרח על גובה הסכום לתשלום כך שבעוד הקרבה שעונה להגדרה "קרוב" תזכה את מקבל המתנה בתשלום מס רכישה מופחת, בגובה שליש ממס הרכישה הרגיל מאידך, אם הצדדים אינם עונים להגדרה "קרוב" העסקה תחויב בשיעור מלא!
**כדאי לדעת כי "קרוב" לעניין מס רכישה איננו בהכרח גם קרוב לעניין מס שבח.
מדרגות מס הרכישה
להלן מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה / ראשונה או דירה חלופית
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,583,565 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל 20,583,565 ₪ – 10%
** כדאי לדעת כי תקרת פטור ממס רכישה לשנת 2024 עומדת על 1,978,745 ₪ סכום זה תקף עד לתאריך 15.01.2025 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה.
המדרגות של דירה נוספת (לא יחידה או חלופית) נכון לשנת 2024 הינן
על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ – 10%
אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.