תושב חוץ בעסקאות מקרקעין
מדריך לרכישה או מכירת נכס נדל"ן בישראל על ידי תושב חוץ או אזרח ישראלי הנמצא בחוץ לארץ
רכישת או מכירת נכס נדל"ן בישראל על ידי תושב חו"ל או אזרח ישראלי הנמצא בחו"ל היא הליך מורכב הדורש תיאום עם לא מעט גורמים, בנוסף אל מול הרשויות בישראל (כגון : רשות המקומית, בנקים, רשות המיסים, טאבו וכו') וטומן בחובו תכנון מקדים של היבטי מיסוי כמס רכישה ו/או מס שבח.
חרף היותו של שוק הנדל"ן הרותח במרבית הזמן יש לציין, ישראל היא מדינה פופולרית עבור תושבי חוץ עם זיקה לישראל או אזרחים לשעבר שיש להם משפחה בישראל, המעוניינים לרכוש (או למכור) נכס נדל"ן בארצנו. ייתכן כי אחד הגורמים המרכזים לכך כי השוק הנו יציב ושוויו של נכס עולה (כמעט) בהתמדה במהלך העשורים האחרונים. עם זאת, ישנם מספר מורכבויות ובדיקות מקדימות מאוד חשובים שתושבי חוץ או אזרחים לשעבר צריכים לקחת בחשבון טרם רכישה או מכירה של נכס נדל"ני בישראל.
המדריך מיועד לתושבי חוץ ואזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ המעוניינים לרכוש או למכור נכס בישראל. המדריך מספק מידע ביחס להליכים ונותן דגשים הקשורים לרכישה או מכירת נכס אך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי מקצועי. המדריך מהווה סקירה כללית וחלקית לרכישה או מכירה של נכס נדל"ן בישראל וקריאה בו אינה תיחשב ייעוץ או ליווי פרטני ומבוסס בעיקר על ניסיונו של המשרד במהלך השנים בליווי עסקאות מסוג זה.
אנו מקווים כי המדריך יסייע לכם וכמובן אנו עומדים לרשותכם בסיוע פרטני וליווי אישי ומקצועי בעת מכירה או רכישה ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא.
היבטים משפטיים
מיהו תושב חוץ?
המעוניין לרכוש או למכור נכס נדל"ן בישראל צריך להוכיח שהוא תושב חוץ. תושב חוץ נחשב ככזה אם הציג מסמכים אוטנטיים כגון : דרכון זר, רישיון נהיגה, ויזה ישראלית.
מי נחשב אזרח ישראלי ומי תושב חוץ?
אזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ נחשבים תושבי חוץ לצורך רכישה או מכירת נכס בישראל אם הם לא עמדו באחד מהתנאים הבאים בשנת המס הקודמת:
שהייה בישראל במשך 183 ימים או יותר או שהייה בישראל במשך 30 ימים או יותר וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.
הדבר חשוב בעיקר (אך לא רק) ביחס להיבטי המס החלים/יחולו על תושבי חוץ בשונה מאזרח ישראלי אשר לגביו יחול מס מופחת או במקרים מסוימים ללא חבות מס כלל.
מה שמוביל אותנו לנושא המיסוי
היבטי מיסוי
באופן כללי, תושבי חוץ משלמים מס רכישה גבוה יותר מאשר תושבי ישראל. גובה מס הרכישה משתנה ומתעדכן מעת לעת ע"י רשות המיסים בישראל ובאופן פרטני הדבר תלוי במחיר הנכס ובמדינת התושבות שלו עצמו והמדיניות באותה מדינה.
אזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ
אזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ ישלמו את אותו גובה מס רכישה כמו תושבי ישראל וזאת בעמידה במס' תנאים העולים מתקנה תושב חוץ מוגדר בתיקון 168 בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה (צוין גם בכותרת למעלה " מי נחשב תושב ישראלי")
נוכחות (פיזית) במקום ביצוע העסקה
האם תושב החוץ או צד להסכם חייב להגיע לישראל לצורך ביצוע העסקה?
לא, תושב חוץ או צד להסכם אינו חייב להגיע לישראל לצורך ביצוע העסקה. ניתן לבצע את כל ההליכים הדרושים לביצוע העסקה מרחוק אך ההליך דורש עבודת הכנה מוקדמת, באמצעות טיפול משפטי מקצועי של עורך דין ע"י עריכת כל המסמכים מבעוד מועד.
עורך הדין יערוך נוסח של ייפוי כוח נוטריוני רלוונטי לביצוע כלל הפעולות במקרקעין כאשר תושב החוץ מייפה את כוחו של אדם אחר בד"כ בן משפחת/קרוב אחר השוהה בישראל ו/או את עורך הדין לפעול מטעמו בקשר לעסקה אותה הוא מבקש לבצע. ייפוי הכוח יישלח באימייל ע"י עורך הדין, תושב החוץ ידפיס את ייפוי הכח ו- יחתום עליו אל מול נציג קונסולרי או נוטריון מקומי מוסמך עם חותמת אפוסטיל רשמית של המדינה וישלח את ייפוי הכוח המקורי לישראל.
באופן הזה, יוכל מיופה הכוח לחתום בשם תושב החוץ על הסכם הרכישה/מכירה וגם לבצע בשמו ומטעמו את כל החתימות ו- יתר פעולות שיידרשו בשלבים הבאים והמאוחרים של העסקה (בקשות שונות לטאבו, בקשות עבור רשות המיסים וייפוי כח נוספים לביצוע העסקה) והכול מבלי שתושב החוץ יצטרך להגיע לישראל.
יצוין עם זאת, כי ייתכן במקרים מסוימים ומורכבים יותר בהם עשויות להיות דרישות אשר מחייבות הגעה לישראל לדוגמא, הצהרת טופס חתימןת מקוצר עבור רשות המיסים שנחתם אצל נוטריון (להבדיל מקונסוליה אשר אינו דורש הגעה) או טפסי בנק מסוימים.
משכנתא /מימון רכישה
מימון נכס עבור תושבי חוץ כמו בלא מעט מדינות בעולם עשויים להיתקל בקשיים בקבלת משכנתא בישראל. הבנקים בישראל עשויים להיות פחות מוכנים להעניק משכנתא ללקוחות שאינם נמצאים בישראל באופן קבוע. כאשר תושבי חוץ עשויים להידרש להציג הון עצמי של לפחות 50% ממחיר הנכס, לעומת 30% ואף פחות עבור תושבי ישראל.
היבטים בירוקרטיים
תהליך רכישה או מכירת נכס בישראל על ידי תושב חוץ או אזרח ישראלי הנמצא בחוץ לארץ עשוי להיות מורכב יותר מאשר תהליך עסקה דומה שנעשתה על ידי תושב ישראל. ישנם מספר מסמכים והליכים בירוקרטיים שיש לבצע, והכל בשפה עברית. המורכבויות הנובעות מכך שלעיתים הקונה אינו מדבר עברית ולעיתים אין לו חשבון בנק בישראל או אם תושב החוץ מבקש למכור נכס אזיי פתיחת חשבון נאמנות ייעודי עבורו ועבור אותה עסקה מבוקשת (בהכרח שני התנאים הללו במצטבר)
לכל המורכבויות הללו ישנן פתרונות בדגש על תכנון מקדים ונכון של הדברים.
**היעזרות בעורך דין תושבי חוץ ואזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ המעוניינים לרכוש או למכור נכס בישראל מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמיסוי בישראל.