עסקת קומבינציה במקרקעין
אם יש לכם קרקע עם זכויות בניה ייתכן שהנכם יכולים לבצע עסקת קומבינציה או שקיבלתם פניות מיזמים או קבלנים שהציעו לכם עסקת קומבינציה בהם האחרונים יקדמו הליך בנייה על הקרקע ובתמורה אתם תקבלו אחוזים מסוימים מכל הפרויקט או זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על הקרקע. טרם התקשרותכם בעסקה מעיין זו כדאי שתדעו מה לקחת בחשבון, ממה להיזהר, מול מי אתם עומדים ,מה יתרונותיה, חסרונותיה של סוג העסקה הנ"ל ומהן כלל ההשלכות הנובעות עבור כל הצדדים המעורבים.
מה זה עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא מעין "עסקת חליפין" בין בעל קרקע שעליה יש זכויות בניה לבין יזם או קבלן המעוניין לבנות עליה במסגרת הסכם קומבינציה, היזם קונה חלק מזכויות המקרקעין ובמקום תמורה כספית לבעל הקרקע, מתחייב לבנות על חשבונו על הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה כאשר בסיום הליך הבניה עליו להעביר לבעל הקרקע בעלות על מספר דירות מגורים, א ועל חלוקת האחוזים או מספר היחידות והכל כפי שהוסכם ביניהם. עבור בעלי מקרקעין שמשויכים להם זכויות בניה וממתינים לשינוי ייעוד הקרקע, עסקת קומבינציה היא הזדמנות לממש את הזכויות ולהרוויח יותר (ובהרבה) מאשר עסקת מכר רגילה בעוד היזם עושה עבורם את כל העבודה אל מול הרשויות המתייחס לזכויות הבנייה והגדלתן ובונה את יחידות דיור או כל אשר ניתן להפיק מהזכויות/תוכניות הנ"ל. עבור היזם/קבלן מצדו זוהי הזדמנות לרכוש מאדם פרטי ואינו נדרש לרכוש את מלוא זכויות הקרקע אלא רק את חלקן ובשל כך משלם מס מופחת ומוזיל עליות באופן ניכר.
היבט התמורה של בעלי הקרקע/זכויות הבנייה בעסקת קומבינציה
הסכם קומבינציה הוא הסכם ארוך טווח. בניגוד לעסקה רגילה בה הקרקע נמכרת ליזם ובכך מסתיימת העסקה. בעניין שלנו, בעל הקרקע יקבל את התמורה רק לאחר סיומו של הפרויקט (זהו חסרון מרכזי עבור בעל הקרקע) לכן חשוב לבחור בקפידה את היזם או הקבלן מולו בעל הקרקע ירצה להתקשר בהסכם מחייב, לבדוק מקורות מימון, בטחונות וערבויות אשר על היזם להעמיד לטובת הפרויקט, איך פועלים במקרה שהיזם לא עומד בלוחות הזמנים, מהו הפיצוי לבעל הקרקע במקרה שכזה ומה אם הפרויקט מתעכב או שהקבלן בנייה מתחלף ועוד.
מיסים בעסקת קומבינציה
מיסוי עסקת קומבינציה הוא עניין מורכב שחשוב להכיר ולהבין מהן ההשלכות ו- אלו סוגי מיסים יוטלו ועל מי מהצדדים, מהם המועדים אשר יוטלו ונדרש תשלומם ובאילו שלבים בפרויקט. המיסים העיקריים הם : מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. לעיתים יש גם מיסים והיטלים נוספים החלים על העסקה.
כמו כן, במסגרת מימוש הזכויות והקמת הפרויקט נדרשים הבעלים לשלם מיסים נוספים כדוגמת: היטל השבחה בגין הזכויות אשר נשארו להם כחלק מתנאי ההסכם במסגרת עסקת הקומבינציה, תשלום ההיטל נדרש כתנאי להוצאת היתר הבנייה לפרויקט ומע"מ בגין שירותי הבנייה אשר מתקבלים מהיזם ומס הכנסה.
עסקת ברוטו היא עסקה שבמסגרתה הבעלים משלמים את כל המיסים החלים עליהם.
עסקת נטו היא עסקה שבמסגרתה היזם משלם את כל המיסים החלים על הבעלים.
עסקת "בין לבין" ניתן להסכים מול היזם כי הבעלים ישלמו רק חלק מן המיסים החלים עליהם והיזם ישלם את השאר.
היתרונות בעסקת קומבינציה
בהמשך ישיר לפסקה הקודמת, היתרון הגדול ביותר בעסקת קומבינציה וגם התמריץ הדומיננטי לביצוע עסקת קומבינציה היא הפחתה ניכרת בתשלום המס. מכירת הקרקע באופן מלא ליזם או לקבלן כרוכה בתשלום מס שבח, היטל השבחה ולעיתים גם מיסים ותשלומים נוספים. מס השבח תלוי במועד ובעלות רכישת הקרקע, עשוי להגיע במקרים מסוימים אף ל50% מרווח ההון.
פה המקום לציין כי להבדיל ממכירות דירת מגורים (בתנאים מסוימים) אין אפשרות לקבל פטור מלא ממס שבח במכירת המקרקעין גם במקרה שעל הקרקע בנוי בית מגורים אך ישנה אפשרות לבצע הריסה שלו ובנייה מחדש, ניתן לקבל פטור ממס שבח רק ביחס לשווי של בית המגורים אך לא ניתן להשתמש בפטור ביחס לשווי הזכויות שלא נוצלו קרי : השווי אשר משקף את האפשרות לבנות בניין עליו נדרשים לשלם מס מלא.
מכאן, ניתן להסיק כי היתרון של עסקת הקומבינציה מובהק, הרי שבמקום למכור את מלוא הזכויות בקרקע שהיה הופך את העסקה ל"עסקת תמורות", מוכרים רק את חלקן, כך שהמס המגולם לתשלום בגין העסקה הנו על החלק הנמכר בלבד ולא בגין מלוא זכויות הקרקע. בחלק שלא נמכור נוכל לקבל יחידות דיור ו/או משרדים ו/או נכס אחר בהתאם לתוכנית ולהסכם.
אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.