עסקת קומבינציה במקרקעין
אם יש לכם קרקע עם זכויות בניה ייתכן שהנכם יכולים לבצע עסקת קומבינציה או שקיבלתם פניות מיזמים או קבלנים שהציעו לכם עסקת קומבינציה בהם האחרונים יקדמו הליך בנייה על הקרקע ובתמורה אתם תקבלו אחוזים מסוימים מכל הפרויקט או זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על הקרקע. טרם התקשרותכם בעסקה מעיין זו כדאי שתדעו מה לקחת בחשבון, ממה להיזהר, מול מי אתם עומדים ,מה יתרונותיה, חסרונותיה של סוג העסקה הנ"ל ומהן כלל ההשלכות הנובעות עבור כל הצדדים המעורבים.
מה זה עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא מעין "עסקת חליפין" בין בעל קרקע שעליה יש זכויות בניה לבין יזם או קבלן המעוניין לבנות עליה במסגרת הסכם קומבינציה, היזם קונה חלק מזכויות המקרקעין ובמקום תמורה כספית לבעל הקרקע, מתחייב לבנות על חשבונו על הקרקע בהתאם לזכויות הבנייה כאשר בסיום הליך הבניה עליו להעביר לבעל הקרקע בעלות על מספר דירות מגורים, א ועל חלוקת האחוזים או מספר היחידות והכל כפי שהוסכם ביניהם. עבור בעלי מקרקעין שמשויכים להם זכויות בניה וממתינים לשינוי ייעוד הקרקע, עסקת קומבינציה היא הזדמנות לממש את הזכויות ולהרוויח יותר (ובהרבה) מאשר עסקת מכר רגילה בעוד היזם עושה עבורם את כל העבודה אל מול הרשויות המתייחס לזכויות הבנייה והגדלתן ובונה את יחידות דיור או כל אשר ניתן להפיק מהזכויות/תוכניות הנ"ל. עבור היזם/קבלן מצדו זוהי הזדמנות לרכוש מאדם פרטי ואינו נדרש לרכוש את מלוא זכויות הקרקע אלא רק את חלקן ובשל כך משלם מס מופחת ומוזיל עליות באופן ניכר.
היבט התמורה של בעלי הקרקע/זכויות הבנייה בעסקת קומבינציה
הסכם קומבינציה הוא הסכם ארוך טווח. בניגוד לעסקה רגילה בה הקרקע נמכרת ליזם ובכך מסתיימת העסקה. בעניין שלנו, בעל הקרקע יקבל את התמורה רק לאחר סיומו של הפרויקט (זהו חסרון מרכזי עבור בעל הקרקע) לכן חשוב לבחור בקפידה את היזם או הקבלן מולו בעל הקרקע ירצה להתקשר בהסכם מחייב, לבדוק מקורות מימון, בטחונות וערבויות אשר על היזם להעמיד לטובת הפרויקט, איך פועלים במקרה שהיזם לא עומד בלוחות הזמנים, מהו הפיצוי לבעל הקרקע במקרה שכזה ומה אם הפרויקט מתעכב או שהקבלן בנייה מתחלף ועוד.
מיסים בעסקת קומבינציה
מיסוי עסקת קומבינציה הוא עניין מורכב שחשוב להכיר ולהבין מהן ההשלכות ו- אלו סוגי מיסים יוטלו ועל מי מהצדדים, מהם המועדים אשר יוטלו ונדרש תשלומם ובאילו שלבים בפרויקט. המיסים העיקריים הם : מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. לעיתים יש גם מיסים והיטלים נוספים החלים על העסקה.
כמו כן, במסגרת מימוש הזכויות והקמת הפרויקט נדרשים הבעלים לשלם מיסים נוספים כדוגמת: היטל השבחה בגין הזכויות אשר נשארו להם כחלק מתנאי ההסכם במסגרת עסקת הקומבינציה, תשלום ההיטל נדרש כתנאי להוצאת היתר הבנייה לפרויקט ומע"מ בגין שירותי הבנייה אשר מתקבלים מהיזם ומס הכנסה.
עסקת ברוטו היא עסקה שבמסגרתה הבעלים משלמים את כל המיסים החלים עליהם.
עסקת נטו היא עסקה שבמסגרתה היזם משלם את כל המיסים החלים על הבעלים.
עסקת "בין לבין" ניתן להסכים מול היזם כי הבעלים ישלמו רק חלק מן המיסים החלים עליהם והיזם ישלם את השאר.
היתרונות בעסקת קומבינציה
בהמשך ישיר לפסקה הקודמת, היתרון הגדול ביותר בעסקת קומבינציה וגם התמריץ הדומיננטי לביצוע עסקת קומבינציה היא הפחתה ניכרת בתשלום המס. מכירת הקרקע באופן מלא ליזם או לקבלן כרוכה בתשלום מס שבח, היטל השבחה ולעיתים גם מיסים ותשלומים נוספים. מס השבח תלוי במועד ובעלות רכישת הקרקע, עשוי להגיע במקרים מסוימים אף ל50% מרווח ההון.
פה המקום לציין כי להבדיל ממכירות דירת מגורים (בתנאים מסוימים) אין אפשרות לקבל פטור מלא ממס שבח במכירת המקרקעין גם במקרה שעל הקרקע בנוי בית מגורים אך ישנה אפשרות לבצע הריסה שלו ובנייה מחדש, ניתן לקבל פטור ממס שבח רק ביחס לשווי של בית המגורים אך לא ניתן להשתמש בפטור ביחס לשווי הזכויות שלא נוצלו קרי : השווי אשר משקף את האפשרות לבנות בניין עליו נדרשים לשלם מס מלא.
מכאן, ניתן להסיק כי היתרון של עסקת הקומבינציה מובהק, הרי שבמקום למכור את מלוא הזכויות בקרקע שהיה הופך את העסקה ל"עסקת תמורות", מוכרים רק את חלקן, כך שהמס המגולם לתשלום בגין העסקה הנו על החלק הנמכר בלבד ולא בגין מלוא זכויות הקרקע. בחלק שלא נמכור נוכל לקבל יחידות דיור ו/או משרדים ו/או נכס אחר בהתאם לתוכנית ולהסכם.
אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.
הבנת עסקאות קומבינציה
עסקאות קומבינציה הפכו בשנים האחרונות לשיטה פופולרית בתחום המקרקעין, בעיקר בשל היתרונות הכלכליים והמשפטיים שהן מציעות. מדובר בעסקאות שבהן בעל הקרקע מתחייב למסור חלק מהקרקע למפתח בתמורה לקבלת חלק מהדירות או יחידות המסחר שייבנו על הקרקע. אך על אף הפוטנציאל הכלכלי המשמעותי, חשוב להבין כי מיסוי עסקאות קומבינציה מציב אתגרים רבים ומורכבות משפטית.
היבטי המיסוי בעסקאות קומבינציה
בפרט, מיסוי עסקאות קומבינציה מעמיד בפני בעלי הקרקע שאלות משפטיות וכלכליות רבות. המס במדינת ישראל מחושב על פי שווי השוק של הקרקע ו-בקומבינציה שנוצרת בעסקה. מיסוי העסקה עשוי לכלול מספר היבטים: מס שבח, מע"מ, ואף מס רכישה במקרים מסוימים. עם הבנה נכונה של היבטי המיסוי ניתן למנוע חבות מס כבדות ולהנות מחשבונאות נכונה בעת ביצוע העסקה טרם חתימה על ההסכם מול הקבלן/יזם.
תהליך מיסוי עסקאות קומבינציה
תהליך מיסוי עסקאות קומבינציה מתחיל בדרך כלל בעריכת תכנון מס מראש. חשוב להיוועץ עם אנשי מקצוע המתמחים שמבינים את כללי המס השונים החלים בעסקה מסוג זה, על מנת להימנע מחבויות מס משמעותיות ואף לבצע הפחתות מס כדין ככל הניתן. אנו במשרד מציעים ללקוחותינו הנחיה צמודה ותכנון מיסוי מקרקעין מורכבים טרם עריכת העסקאות על מנת למזער את פגיעות המס.
ההנחות והפטורים בהיסטורית המס
חוק מיסוי מקרקעין מציע מגוון הרחבות והקלות לבעלי נכסים במסגרת עסקאות קומבינציה. חלק ממורשת המס כוללת פטורים זמניים או קבועים, דוגמת הקלה במס שבח והנחות במע"מ. הבנת ההיסטוריה והאפשרויות להפחתת המס במסגרת עסקאות אלה חשובה מאוד להתנהלות כלכלית נבונה בפרויקטים מסוג זה.
מקרים מיוחדים בעסקאות קומבינציה
בעולם העסקאות הללו קיימים מקרים מיוחדים המצריכים התייחסות פרטנית ולהם עשויות להיות השלכות מס ייחודיות. לדוגמה, כאשר מדובר בעסקאות קומבינציה רבות נכסים או בפתרון מחלוקות בין שותפים בעסקה. במקרים אלו, הליווי המשפטי כולל התאמה אישית פרטנית של הפתרונות המשפטיים והחשבונאיים ללקוח על מנת להתמודד עם מקרים מורכבים ומגוונים במלואם.
אם אתם בעלי נכסים שמעוניינים לבצע עסקת קומבינציה או להבין את היבטי המיסוי האפשריים בפרויקט שלכם, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עם משרדנו. עם ידע משפטי מעמיק ומומחיות מעוררת אמון בתחום המיסוי מקרקעין, נשמח להציע לכם שירות מתקדם ותומך לכל אורך התהליך.
משרד עורכי דין בנימין - מתמחים במיסוי מקרקעין
משרדנו, משרד בוטיק מדויק ואיכותי, מתמחה בהענקת שירותים משפטיים מתקדמים ללקוחות פרטיים וחברות, הן בישראל והן בחו"ל. הצוות שלנו מלווה עסקאות מקרקעין מורכבות כמו עסקאות קומבינציה, עם התמחות מיוחדת בהבטי המיסוי השונים. בזכות ידע מקצועי מקיף והכרה מעמיקה של חוקי המס, אנחנו מכינים עבור לקוחותינו תוכניות מיסוי מותאמות אישית, ומספקים ליווי משפטי 360. אם גם אתם מחפשים פתרון משפטי מהימן בתחום המקרקעין, צרו איתנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.