עסקת אופציה במקרקעין

מה זאת עסקת אופציה?

עסקת אופציה הינה בעצם כריתת הסכם אל מול בעל המקרקעין שאומרת שלקונה יש את האופציה לרכוש את הזכויות בקרקע במחיר מסוים ובתקופת זמן מסוימת וכי עליו להתחייב במהלך התקופה המוסכמת לתשלום תמורה מוגדר מראש כאשר במידה ובסופו של דבר לא ירכוש את זכויות המקרקעין, אותו התשלום יישאר אצל המוכר/הניצע.

באילו מקרים ועל-ידי מי עסקת אופציה תתבצע?

עסקת האופציה יכולה להיות כלי כלכלי המאפשר לקדם עסקאות רבות, גם ללא אחיזה ממשית בנכס נשוא העסקה ולמעשה הינה עסקה שבה רוכש מעוניין ברכישת נכס מסוים לרכישה פרטית או לצורכי תיווך ו-מעוניין לשמור את הזכות הבלעדית לרכוש את המקרקעין בתקופת זמן מוגדרת מראש (שאינו עולה על 24 חודשים) ועל מנת לשריין את הזכות הזאת עליו להפקיד סכום אצל בעל הנכס שתהיה עד 5% מגובה סכום המימוש של רכישת הנכס.

דוגמא לעסקת אופציה

בעל נכס מעוניין למכור קרקע שעליה לבנות 2 בניינים בסך כולל של 10 מיליון ש” אנחנו כיזמים רוצים לבצע את העסקה אך לא מעוניינים להשקיע את התשלום כולו או שאין לנו כלל אותו הסכום באותו מעמד של מציאת העסקה אבל אנו סמוכים ובטוחים שנוכל לגייס את הסכום ממשקיעים אך לא רוצים לאבד את הקרקע או שבאותה תקופה רוכש/ים אחרים ירכשו את הנכס במקומנו. לכן באפשרותנו להציע לבעל הנכס "עסקת אופציה" 500 אלף שקל (במקום 10 מיליון – הסכום המבוקש) לשישה חודשים (סתם לצרכי הדוגמה) , כעת יהיה עלינו להשלים את סכום הרכישה בשישה החודשים הבאים או שנאבד את הסכום שהפקדנו כאשר במשך תקופת הזמן שנקבעה בעל הנכס מנוע לעשות דיספוזיציה כלשהי וגם לא לעלות את המחיר אשר קבענו מבעוד מועד.

היבטי מיסוי

בעבר (עד לוועדת רבינוביץ' בשנת2002 )הענקת אופציה לרכישת זכות במקרקעין היוותה אירוע מס בין אם מומשה ובין אם לאו אך היום, נכון לכתיבת שורות אלה, כל עוד עסקת האופציה לא מומשה, לצדדים לא תהיה חבות במס: לא במס רכישה לרוכש ולא במס שבח/רווח הון ככל וקיים למוכר אולם בעת מימוש האופציה, כלומר: בביצוע העסקה לאחר הזמן שנקבע, יחולו המיסים הרגילים כבכל עסקה קלאסית במקרקעין בשינויים המחייבים והאינדיבידואליים באשר לכל צד.

אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.

שאלות נפוצות בנושא עסקת אופציה במקרקעין

מהי עסקת אופציה במקרקעין?

עסקת אופציה במקרקעין היא הסכם מול בעל המקרקעין שמעניק לקונה אפשרות לרכוש את הזכויות בקרקע במחיר מסוים ובתקופת זמן מסוימת. במהלך התקופה הקונה מתחייב לשלם תמורה מוגדרת מראש, ואם לא ירכוש את הזכויות התשלום יישאר אצל המוכר.

באילו מקרים משתמשים בעסקת אופציה?

עסקת אופציה יכולה לשמש ככלי כלכלי לקידום עסקאות גם ללא אחיזה ממשית בנכס. היא מתאימה לרוכש שמעוניין לשמור לעצמו זכות בלעדית לרכישת נכס מסוים, לרכישה פרטית או לצורכי תיווך.

מהי תקופת הזמן בעסקת אופציה במקרקעין?

לפי המאמר, עסקת האופציה ניתנת לתקופת זמן מוגדרת מראש שאינה עולה על 24 חודשים. בתקופה זו נשמרת לרוכש הזכות הבלעדית לרכוש את המקרקעין בהתאם לתנאים שנקבעו.

איזה סכום יש להפקיד כדי לשריין את האופציה?

כדי לשריין את הזכות לרכישת הנכס, על הרוכש להפקיד סכום אצל בעל הנכס. לפי המאמר, סכום זה יכול להיות עד 5% מגובה סכום המימוש של רכישת הנכס.

מה קורה אם הרוכש לא מממש את האופציה?

אם הרוכש לא משלים את רכישת זכויות המקרקעין בתקופה שנקבעה, הוא עלול לאבד את הסכום שהפקיד. במצב כזה התשלום נשאר אצל המוכר או הניצע בהתאם להסכם.

מה קורה לבעל הנכס במהלך תקופת האופציה?

במהלך תקופת האופציה בעל הנכס מנוע מלבצע דיספוזיציה כלשהי בנכס. בנוסף, הוא אינו יכול להעלות את המחיר שנקבע מראש בין הצדדים.

מהם היבטי המיסוי בעסקת אופציה במקרקעין?

לפי המאמר, כל עוד עסקת האופציה לא מומשה, לצדדים לא תהיה חבות במס רכישה לרוכש או במס שבח או רווח הון למוכר. בעת מימוש האופציה יחולו המיסים הרגילים כמו בכל עסקת מקרקעין קלאסית, בהתאם לנסיבות של כל צד.