מס שבח - המדריך
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על המוכר בגין רווח הון הנובע ממכירה של נכס מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין (תאגיד המחזיק מקרקעין בישראל). ההוראות בקשר למס מצויות גם כן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963. לפי סעיף 6 (ב) לחוק, שבח הוא למעשה ההפרש בין הסכום שבו שווי המכירה עולה על סכום יתרת שווי הרכישה ובכך נוצר רווח ההון. לצרכי הדוגמה, למשל, אם קנינו נכס במיליון ש"ח אותו אנו מוכרים מאוחר יותר ב – 2 מיליון ש"ח אזיי נוצר לנו רווח הון שהוא מיליון ₪. שיעור מס השבח יעמוד בד"כ על 25% כך שלפי נתוני הדוגמה עלינו לשלם 250,000 ₪ מס שבח. להבדיל מחישוב מס רכישה ע"י מדרגות פשוטות, חישוב מס שבח הוא עניין מורכב ומסועף הכולל אינספור תנאים וסייגים משפטיים; ואם לא די בכך גם משתנה ומתעדכן ולכן מומלץ להסתייע בשירותיו של עו”ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק באופן פרטני טרם ביצוע העסקה האם המוכר יוכל להפחית את שיעור המס לתשלום באמצעות ניכויים מותרים או אם יוכל להשתמש בפטור מסוים , האם עומד בתנאי הפטור או האם ישנה אפשרות לניצול השיטה הלינארית בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים והכל כפי שיפורט בהמשך המדריך.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
בעת מכירת דירת מגורים מזכה מנויים בחוק מספר פטורים בהם המוכר יהיה זכאי להשתמש ולמעשה להיות פטור מתשלום המס. כגון : פטור במכירת דירה מגורים יחידה, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, פטור במכירת 2 דירות מגורים בעבור קנייה דירה אחת או פטור בהעברה ללא תמורה (במתנה) בהתאם לחוק הקיים ולתיקון החדש לחוק (מכוח חוק ההסדרים), שנכנס לתוקף ביום 01.01.2014 בוטלו חלק מהפטורים השונים מתשלום מס השבח במכירת דירה ובכדי להימנע מתשלום מס שבח (שבלאו הכי הנישום זכאי לו מכח דין) ,ישנה חשיבות רבה לתכנון נכון מבעוד מועד על ידי עו"ד מיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
הפטור השכיר ביותר הוא פטור בגין דירה יחידה הנזכר בפרק חמישי 1 לחוק- סעיף 49 ב (2) כאשר על המוכר לעמוד בכל התנאים הבאים :
– הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור
– הדירה עומדת בהגדרה של דירה מזכה.
– המוכר הוא בעל הזכות בדירה 18 חודשים או יותר.
– המוכר לא מכר/השתמש בפטור הנ"ל ב- 18 חודשים הקודמים.
– הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי הסעיף הנ"ל.
**כדאי לדעת כי תושב חוץ יוכל להנות מפטור זה אם יוכיח באמצעות אסמכתא כדין מהמדינה שבה הוא תושב כי אין בבעלותו נכס המשמש למגורים.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה
סעיף 49 ב(5) לחוק מדבר על פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה ומונה מספר תנאים מצטברים כדלהלן :
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
ב. טרם פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלב
ג. אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור ממס.
** כדאי לדעת כי פטור ממס שבח הנ"ל על דירת שהתקבלה בירושה אינו פוגע בזכותו של המוכר לקבל פטור בגין דירה יחידה ככל והנו עומד בתנאים.
פטור חד פעמי במכירת שתי דירות
סעיף 49ה לחוק מדבר על פטור במכירת 2 דירות ומונה מספר תנאים מצטברים כדלהלן :
- במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור, יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד..
- תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה. הנוספת בפטור . המוכר מכר את הדירה.
- סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף ושווי שתי הדירות לא יעלה על (2,252,000 ₪ נכון לשנת 2024)
- המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת (דירה חלופית) בסכום השווה ל-3/4 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
** כדאי לדעת כי מאחר שהפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה אך תנאים לקבלתו צריכים להתקיים לאחריה, הרי שבשלב הראשון תחויב המכירה והנישום/המוכר יבקש "הקפאת שומה" -אותו הליך הפורט ביתר הרחבה קודם לכן עד להתקיימות התנאים העתידיים.
** כדאי לדעת כי מדרגות "שווי מרבי של הדירות" ו"שווי שתי הדירות הנמכרות יחד" מתעדכנות אחת לשנה.
פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה
סעיף 62 לחוק מדבר על מכירת זכות במקרקעין ומתן זכות ללא תמורה/מתנה מיחיד לקרובו, אשר יהיו פטורים ממס שבח ומגדיר מיהו "קרוב" לעניין זה או במילים אחרות למי אפשר להעביר מקרקעין ולקבל פטור ממס השבח: בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-הזוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות יחשבו לקרוב אם הנכס המועבר התקבל במתנה אז בירושה מההורים או הסבים.
כדאי לדעת שעל מנת לקבל פטור (נוסף) של מוכר דירה שהתקבלה במתנה עליו לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור כדלהלן :
- בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
- בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
- אם לפחות מחצית ממחיר הדירה נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה הוראות אלו.
- מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים תחל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.
פטורים נוספים ממס שבח
העברת זכות מקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, לקרן קיימת לישראל (סעיף 60 לחוק).
מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי (סעיף 61 (א) לחוק).
מכירה ללא תמורה ע"י מוסד ציבורי (סעיף 61 (ב) לחוק).
ויתור על זכות ללא תמורה (סעיף 63 לחוק).
פטור בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין (סעיף 64 לחוק).
פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בעקבות צו רשות מוסמכת (סעיף 65 לחוק)
פטור ממס בגין חלוקת קרקע למתיישבים (סעיף 66 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין שהיא חלוקה או איחוד מקרקעין בין כל בעליה המשותפים ללא תמורה (סעיף 67 לחוק).
פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית (סעיף 68 לחוק).
פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה (סעיף 69 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין לאיגוד בתמורה להקצאת מניות באותו איגוד (סעיף 70 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין של איגוד מתפרק לבעלי המניות (סעיף 71 לחוק).
דוגמאות לניכויים מותרים לחישוב מס שבח, לצורך הפחתתו בעת מכירה
שכ״ט עורך דין (הן ברכישת הדירה והן במכירתה)
שכ"ט שמאי או מודד ככל שולמה (לצורך קבלת המשכנתא)
עמלת תווך (ברכישה ובמכירה)
מס הרכישה ששולם ברכישת הדירה. (ראו הערה חשובה מטה)
דמי היוון (באדמת רשות מקרקעי ישראל)
הוצאות הריבית הריאלית ששולמה בגין המשכנתא מעת רכישת הנכס (בהתאם ללוח סילוקין של הבנק)
הוצאות שיפוץ והשבחה ו/או הוצאות כלליות מגובות בקבלות
** כדאי לדעת כי במידה ואין ברשות הנישום קבלה בגין תשלום מס הרכישה ששילם בעת רכישת הנכס, בשונה מיתר ההוצאות, ועל מנת שרשות המסים תכיר בה כהוצאה לצורך ניכויי- הפחתת מס השבח, ניתן להיכנס לאתר של רשות המסים – סימולטור מס רכישה, לחשב את מס הרכישה ההיסטורי לפי מועד רכישת הנכס ולהגיש את החישוב שעלה מהסימולטור.
אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.
מהו מס שבח ומה חשיבותו?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין בישראל. הרווח נקבע בהתאם להפרש בין מחיר המכירה לעלות הנכס בתוספת הוצאות רלוונטיות כגון שיפוצים ודמי תיווך. המס נועד להבטיח כי הרווחים הנוצרים ממכירת נכסים יהיו מנת חלקה של המדינה, אולם בדיוק כאן נפתחת ההזדמנות לכל מי שמבקש להפחית את נטל המס ולהגדיל את רווחיו.
דרכים להפחתת מס שבח
הפחתת מס שבח היא לא משימה פשוטה, אך עם הידע והכלים הנכונים היא בהחלט אפשרית ואף משתלמת. בדיקת אפשרויות כגון השימוש בפטורים המגיעים מכוח החוק, זיכויים או היוועצות עם עורך דין בנושא העלויות המוכרות שיכולות להפחית את הרווח החייב, יכולות להוות צעד מרכזי בניצול נכון של החוק לטובתכם.
שיטות חכמות למכירה
מכירה חכמה יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים במס. אחת הדרכים לעשות זאת היא ניצול ההטבות הניתנות במכירת דירות מגורים או על ידי חלוקת המכירה למספר שנים (בעבור כל שנת מס) על מנת לפחית את שיעור המס לגביו. המשרד שלנו מתמחה בהנחיית לקוחותינו בכדי לא להתבלבל בעולם המורכב של המס הישראלי ולבחור באסטרטגיות הטובות ביותר למכירה ו/או העברה כחוק.
מינימום תשלומים והכנסות חוקיות
הפחתת מס שבח אינה אומרת לוותר על הכנסות חוקיות. קיימות אסטרטגיות לחשב מחדש עלויות, לנצל פטורים בהתאם לחוק ולנהל בצורה חכמה את כל התהליך על מנת להפחית ולעיתים משמעותית את המס מבלי לשבור את החוק. עם הליווי המיסויי ו-המשפטי הנכון, תוכלו למזער את גובה התשלום.
ייעוץ משפטי ו-מקצועי בהפחתת מס שבח
כאן נכנסת לתמונה המומחיות והידע הרחב של המשרד. אנחנו מתמחים בעזרה וסיוע ללקוחות להפיק את המירב ממכירת הנכס שלהם. עם היכרות מעמיקה של חוקי המיסוי וניסיון רב בתחום, נלווה אתכם לכל אורך הדרך – מיידוע על האפשרויות החוקיות ועד לגיבוש אסטרטגיית מכירה שתבטיח את ההפחתה המרבית.
כמשרד בוטיק המציע שירות מותאם אישית לכל לקוח, אנו כאן כדי לנתח את המקרה הייחודי שלכם, להציע פתרונות ייחודיים המותאמים לצרכים האישיים שלכם ולוודא כי תשיגו את התוצאה הטובה ביותר עבורכם.
המשרד מאמין כי כל לקוח זכאי לשירות אישי ומסור, אנו מזמינים אתכם ליצור קשר כדי להתחיל במסע להפחתת מס השבח שלכם.
אודי בנימין משרד עורכי דין - התמחות להצלחה
במשרדנו אנו מתגאים ביכולתנו לספק ללקוחותינו שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר. עם ליווי וייעוץ מקיף בתחום המקרקעין, לרבות שימוש בכלים העשויים לייתן פתרונות ולהוביל הפחתת מס שבח, אנו כאן כדי להוביל אתכם להצלחה בטוחה וברווחיות מיטבית. תנו לנו לסייע לכם להתמודד עם האתגרים ולמצוא את הפתרונות האיכותיים ביותר. מוזמנים לפנות אלינו בכל עת לייעוץ ראשוני.
מהו מס מכירה?
בעת מכירת נכס מקרקעין, ישנם היבטים רבים שחשוב להבין ובין היתר נושא מס המכירה. מס מכירה על נכס מקרקעין מהווה חלק מהותי מתהליך המכירה ויכול להשפיע על גובה הרווח שלכם מהעסקה. מדובר במס המוטל על המוכר/ים בחלק מהמקרים – בעיקר תלוי מהו המועד שבו נרכש אותו הנכס, כאשר בעת מכירת נכס מקרקעין יש לשלם סכום מסוים בהתאם לשווי הנכס הנמכר.
מי חייב לשלם מס מכירה?
מס מכירה עשוי לחול על מי שמוכר מקרקעין בישראל, לרבות תושבי חוץ או מי שהוא אינו תושב ישראל. חשוב לדעת כי ישנם מצבים שבו המוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס זה או להפחתה של שיעורו ולחילופין שסוג מס זה לא יחול עליו כלל ועל כן להקל על הנטל הפיננסי הכרוך בכך.
כיצד מחושב מס מכירה?
מס זה מחושב על פי שווי המקרקעין אולם יש לקחת בחשבון גם הוצאות מסוימות אותן ניתן לנכות בעת המכירה, כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות תכנוניות, הוצאות בנייה אם נעשו וכדומה. המשרד מתמחה בניתוח מדוקדק של נתונים אלו על מנת להבטיח כי הלקוחות משלמים את המס המדויק והמינימלי בהתאם לדין ובמסמכים שהוצגו בפניו.
מה קורה במקרה של רווח מההון?
במקרה של רווח מההון, ייהיה על המוכר למסור בהתאם לדיווח על מכירת מקרקעין ולשלם את המס המוטל. התנהלות נכונה לרבות עם מס הכנסה יכולה להשפיע על תנאי העסקה ולהפוך את כל התהליך פשוט יותר ולקחת בחשבון הוצאות עתידיות צפויות. עורך הדין מיומן ובעל ניסיון יכול לסייע בניהול נכון של כל פרט ופרט.
תהליך הגשת דיווח למס הכנסה
הגשת דיווח נכון ובעיתוי מתאים כנדרש הוא הכרחי על מנת להימנע מקנסות ועיכובים מיותרים. המשרד מלווה את הלקוחות בהתנהלות מאוזנת ואחראית אל מול רשויות המס בכדי להבטיח שכל שלב נעשה במקצועיות הגבוהה ביותר, תוך שמירה על הזכויות הפיננסיות של הלקוח.
טיפים לניהול מיטבי של מס המכירה
- הכרת הפטורים וההקלות: הבנת התנאים לפטור והקלות יכולה להשפיע על תכנון המס שלכם.
- ליווי מקצועי: עורך דין מנוסה יוכל לייעץ על האפשרויות לצמצם את חבות המס בהתאם לדין
- תכנון מראש: יש לשים לב לזמנים הנדרשים להגיש את הדוחות ומסמכים באופן יסודי.
- בדיקה מעמיקה: ודאו את אחוז המס המדויק המתחייב בעסקה כדי להימנע מהפתעות מיותרות.
משרד עו"ד בנימין - התמחות והובלה משפטית במקרקעין
משרדנו הינו משרד בוטיק המצוי בלב הרוח המשפטית המקצועית והעדכנית ביותר בתחום המקרקעין. עם ניסיון רב והתמחות במיסוי מקרקעין, מציע ללקוח מעטפת שירות ייחודית המאפשרת להוביל אתכם בהצלחה ובביטחון דרך כל שלב בעסקת המכירה. המשרד המסור כאן כדי להבטיח שהאינטרסים שלכם יהיו בראש סדר העדיפויות. פנו ליעוץ פרטני והובלה צמודה ומקצועית.