מיסוי מקרקעין - המדריך
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963, העוסק במיסוי זכות מקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין בהטלת מס רכישה ומס שבח (אשר יפורטו בהמשך על משמעותם) בעת מכירתם/העברתם ללא תמורה או רכישתם, הצדדים לעסקת מקרקעין יחויבו במס רכישה או במס שבח כאמור, כאשר במקרים מסוימים הצדדים יחויבו בשיעור חלקי בלבד או לא יחויבו כלל (פטור מלא) והכל בהתאם לחישוב פרטני המורכב ממספר פרמטרים. שיעורי המס משתנים בהתאם לאופי העסקה, זהות הנכס, גובה התמורה, זהות הצדדים ועוד . מעת לעת במשך השנים, החוק מתעדכן ומשתנה מספר לא מבוטל של פעמים וזאת על-מנת להתאימו להתפתחויות והשינויים הכלכליים של שוק הנדל"ן בישראל כיום. עם כניסתה של כל שנת מס חדשה רשות המסים מפרסמת הוראת ביצוע חדשה עבור אותה שנה הכוללת סכומים מעודכנים ביחס למדרגות המס ותקרות הפטור השונות.
מס רכישה
סעיף 9(א) לחוק, קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב בתשלום מס רכישה.
לפיכך, בגין עסקת קניית נכס יש לשלם מס רכישה לרשות המסים אלא אם כן ישנה זכאות לקבלת פטור או הקלה במס הרכישה, מס זה בנוי על בסיס מדרגות: ככל שהדירה יקרה יותר ישולם בגינה יותר מס.
החוק מאפשר פטורים והקלות בשיעור מס הרכישה כאשר סוג הנכס הנרכש וגובה התמורה הם שמשפיעים על שיעור מס הרכישה. למשל, ישנה חשיבות אם סוג הנכס הנו דירת מגורים ובנוסף אם זוהי הדירה היחידה של הרוכש/ת בעת הקנייה ואם לאו. התנאים ההקלות והפטורים למס רכישה נגזרים מכוח החוק ומפורטים בו.
מס רכישה על מקרקעין שאינם דירה
מס בשיעור 6% – ברכישת זכות במקרקעין, כמו קרקע, משרד, חנות, מבנה תעשייה, למעט דירה או בניין מגורים, משולם מס בגובה 6% מערך הרכישה.
חריג לשיעור מס רכישה זה, נקבע בסעיף 2(1א) לתקנות חוק מיסוי מקרקעין והוא במקרה של רכישת קרקע/מגרש לבניה, כשנכון למועד העסקה קיימת לגביה תכנית בנייה בתוקף ואשר התקבל היתר בניה תוך שנתיים ממועד רכישת הקרקע, תתוקן שומת המס וזאת תהא בשיעור של 5% בלבד כאשר הרוכש יקבל החזר של 1%
האם אפשר להימנע מתשלום מס רכישה?
ישנן מספר דרכים ופתרונות, בתכנון מס מקדים להימנע מתשלום מס רכישה ברכישת דירה או נכס מקרקעין אחר או להפחיתה בשיעור משמעותי והכל כמובן במסגרת החוק, התקנות והוראות הביצוע של רשות המיסים.
דרך המלך היא למעשה תזמון ותמחור הנכס הנרכש, כך שהזמן עם גובה התמורה במועד כריתת ההסכם תהיינה לפי מדרגת מס הרכישה הראשונה- (תקרת הפטור).
בהתאם למדרגות מס רכישה המעודכנות לשנת 2023 – ניתן פטור מלא ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה / יחידה או חלופית עד לשווי של 1,919,155 ש״ח. מעבר לסכום זה יחולו מדרגות מס מופחת.
דירה חלופית/דירה מס' 2/משפרי דיור
אם אנחנו בעלי הזכויות של 2 נכסים (דירה ו/או בית פרטי המשמשים למגורים), למעשה ניתן לרכוש את הדירה שנייה כדירה חלופית לדירה הראשונה, אותה יש למכור בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה השנייה או 12 חודשים אם זו דירה מקבלן בעת מסירת מפתח (המועדים המצוינים עשויים להשתנות) ובכך להיות מחויב במס רכישה מופחת, לפי מדרגת דירה יחידה בעת הרכישה של הדירה השנייה למרות שלמעשה בעת הרכישה יש בבעלותו שני נכסים במקביל ובכך מאפשר לרוכש/ים לקנות נכס נוסף (דירה חלופית) טרם מועד המכירה של הנכס הנוכחי הקיים ועדיין להיחשב לבעלי זכויות של נכס יחיד. אם אנו מבקשים להיכנס למהלך בו אנו רוכשים דירה נוספת/חליפית כמו בדוגמה ולהנות לפי מיסוי "דירה יחידה" עלינו להצהיר על כך באמצעות טופס ייעודי של רשות המיסים ואימות חתימה של עורך הדין בהליך הנקרא "הקפאת שומה".
הקפאת שומה : איך זה עובד?
הרי שמועד הרכישה של הנכס החדש-הדירה החדשה כבר ידוע לנו, לעומת זאת, לא ניתן לקבוע מועד מדויק או ודאי בו התחייבנו למכור את הנכס הנוכחי (הקודם) או אם התנאי של מכירת הנכס יתקיים כלל, הנהיגה רשות המיסים הסדר הנקרא "הקפאת שומה". בהתאם להסדר, בעת רכישת הדירה החדשה מצהירים הרוכשים כי הם מתחייבים למכור את הנכס הקודם בתוף פרק הזמן הקבועים בדין, אחרת שיעור המס בגין רכישת הנכס החדש יהיה שיעור "רגיל" כך שבינתיים בחלון הזמן הנוכחי, שיעור החבות/המס יאושר לפי שיעור מס דירה יחידה ויינתן בגינו "מס רכישה זמני" בהתאם להצהרה ו-ואילו במועד המכירה של הנכס הקודם-הישן, על הנישומים-המוכרים לעדכן את רשות המיסים באמצעות עורך הדין על המכירה כך שבסמוך למועד העדכון יונפק עבורם אישור מס רכישה סופי המהווה נדבך מחלק מהאישורים והאסמכתאות עבור הרישום בטאבו.
מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה/ ללא תמורה בין קרובים
העברת דירה ללא תמורה היא העברה של נכס מקרקעין, במתנה, בין קרובי משפחה. מדובר בעסקת מכר לכל דבר ועניין מבחינת החוק כשהיא בין קרובים כאשר עסקה כזו תמוסה/תחויב בתשלום בשיעור נמוך. סעיף 1 לחוק מגדיר בדיוק מיהו "קרוב" לעניין מס רכישה והוא יהיה אחד מאלה: בן זוג, (לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירה), הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. למשל, העברה ללא תמורה מהורה לילד, מסב לנכד, בין בני זוג, מילד להורה או בין אחים. כלומר, מידת הקרבה בין הצדדים תשפיע בהכרח על גובה הסכום לתשלום כך שבעוד הקרבה שעונה להגדרה "קרוב" תזכה את מקבל המתנה בתשלום מס רכישה מופחת, בגובה שליש ממס הרכישה הרגיל מאידך, אם הצדדים אינם עונים להגדרה "קרוב" העסקה תחויב בשיעור מלא!
**כדאי לדעת כי "קרוב" לעניין מס רכישה איננו בהכרח גם קרוב לעניין מס שבח.
מדרגות מס הרכישה
להלן מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה / ראשונה או דירה חלופית
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,583,565 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל 20,583,565 ₪ – 10%
** כדאי לדעת כי תקרת פטור ממס רכישה לשנת 2024 עומדת על 1,978,745 ₪ סכום זה תקף עד לתאריך 15.01.2025 והוא מתעדכן בכל תחילת שנה.
המדרגות של דירה נוספת (לא יחידה או חלופית) נכון לשנת 2024 הינן
על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪ – 10%
מס שבח
מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על המוכר בגין רווח הון הנובע ממכירה של נכס מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין (תאגיד המחזיק מקרקעין בישראל). ההוראות בקשר למס מצויות גם כן בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963. לפי סעיף 6 (ב) לחוק, שבח הוא למעשה ההפרש בין הסכום שבו שווי המכירה עולה על סכום יתרת שווי הרכישה ובכך נוצר רווח ההון. לצרכי הדוגמה, למשל, אם קנינו נכס במיליון ש"ח אותו אנו מוכרים מאוחר יותר ב – 2 מיליון ש"ח אזיי נוצר לנו רווח הון שהוא מיליון ₪. שיעור מס השבח יעמוד בד"כ על 25% כך שלפי נתוני הדוגמה עלינו לשלם 250,000 ₪ מס שבח. להבדיל מחישוב מס רכישה ע"י מדרגות פשוטות, חישוב מס שבח הוא עניין מורכב ומסועף הכולל אינספור תנאים וסייגים משפטיים; ואם לא די בכך גם משתנה ומתעדכן ולכן מומלץ להסתייע בשירותיו של עו”ד מיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק באופן פרטני טרם ביצוע העסקה האם המוכר יוכל להפחית את שיעור המס לתשלום באמצעות ניכויים מותרים או אם יוכל להשתמש בפטור מסוים , האם עומד בתנאי הפטור או האם ישנה אפשרות לניצול השיטה הלינארית בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים והכל כפי שיפורט בהמשך המדריך.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
בעת מכירת דירת מגורים מזכה מנויים בחוק מספר פטורים בהם המוכר יהיה זכאי להשתמש ולמעשה להיות פטור מתשלום המס. כגון : פטור במכירת דירה מגורים יחידה, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, פטור במכירת 2 דירות מגורים בעבור קנייה דירה אחת או פטור בהעברה ללא תמורה (במתנה) בהתאם לחוק הקיים ולתיקון החדש לחוק (מכוח חוק ההסדרים), שנכנס לתוקף ביום 01.01.2014 בוטלו חלק מהפטורים השונים מתשלום מס השבח במכירת דירה ובכדי להימנע מתשלום מס שבח (שבלאו הכי הנישום זכאי לו מכח דין) ,ישנה חשיבות רבה לתכנון נכון מבעוד מועד על ידי עו"ד מיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
הפטור השכיר ביותר הוא פטור בגין דירה יחידה הנזכר בפרק חמישי 1 לחוק- סעיף 49 ב (2) כאשר על המוכר לעמוד בכל התנאים הבאים :
– הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור
– הדירה עומדת בהגדרה של דירה מזכה.
– המוכר הוא בעל הזכות בדירה 18 חודשים או יותר.
– המוכר לא מכר/השתמש בפטור הנ"ל ב- 18 חודשים הקודמים.
– הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי הסעיף הנ"ל.
** כדאי לדעת כי תושב חוץ יוכל להנות מפטור זה אם יוכיח באמצעות אסמכתא כדין מהמדינה שבה הוא תושב כי אין בבעלותו נכס המשמש למגורים.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה
סעיף 49 ב(5) לחוק מדבר על פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה ומונה מספר תנאים מצטברים כדלהלן :
א. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
ב. טרם פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלב
ג. אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור ממס.
** כדאי לדעת כי פטור ממס שבח הנ"ל על דירת שהתקבלה בירושה אינו פוגע בזכותו של המוכר לקבל פטור בגין דירה יחידה ככל והנו עומד בתנאים.
פטור חד פעמי במכירת שתי דירות
סעיף 49ה לחוק מדבר על פטור במכירת 2 דירות ומונה מספר תנאים מצטברים כדלהלן :
- במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור, יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד..
- תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה. הנוספת בפטור . המוכר מכר את הדירה.
- סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף ושווי שתי הדירות לא יעלה על (2,252,000 ₪ נכון לשנת 2024)
- המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת, או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת (דירה חלופית) בסכום השווה ל-3/4 לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.
** כדאי לדעת כי מאחר שהפטור יינתן במכירת הדירה הראשונה אך תנאים לקבלתו צריכים להתקיים לאחריה, הרי שבשלב הראשון תחויב המכירה והנישום/המוכר יבקש "הקפאת שומה" -אותו הליך הפורט ביתר הרחבה קודם לכן עד להתקיימות התנאים העתידיים.
** כדאי לדעת כי מדרגות "שווי מרבי של הדירות" ו"שווי שתי הדירות הנמכרות יחד" מתעדכנות אחת לשנה.
פטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה או ללא תמורה
סעיף 62 לחוק מדבר על מכירת זכות במקרקעין ומתן זכות ללא תמורה/מתנה מיחיד לקרובו, אשר יהיו פטורים ממס שבח ומגדיר מיהו "קרוב" לעניין זה או במילים אחרות למי אפשר להעביר מקרקעין ולקבל פטור ממס השבח: בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-הזוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות יחשבו לקרוב אם הנכס המועבר התקבל במתנה אז בירושה מההורים או הסבים.
כדאי לדעת שעל מנת לקבל פטור (נוסף) של מוכר דירה שהתקבלה במתנה עליו לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור כדלהלן :
- בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
- בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה תקופת הצינון תהיה 4 שנים.
- אם לפחות מחצית ממחיר הדירה נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה הוראות אלו.
- מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים תחל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.
פטורים נוספים ממס שבח
העברת זכות מקרקעין ללא תמורה למדינה, לרשות מקומית, לקרן קיימת לישראל (סעיף 60 לחוק).
מכירה ללא תמורה למוסד ציבורי (סעיף 61 (א) לחוק).
מכירה ללא תמורה ע"י מוסד ציבורי (סעיף 61 (ב) לחוק).
ויתור על זכות ללא תמורה (סעיף 63 לחוק).
פטור בהפקעה שתמורתה התקבלה זכות במקרקעין (סעיף 64 לחוק).
פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בעקבות צו רשות מוסמכת (סעיף 65 לחוק)
פטור ממס בגין חלוקת קרקע למתיישבים (סעיף 66 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין שהיא חלוקה או איחוד מקרקעין בין כל בעליה המשותפים ללא תמורה (סעיף 67 לחוק).
פטור ממס בגין החלפת מקרקעין בין חברי אגודה להתיישבות חקלאית (סעיף 68 לחוק).
פטור ממס בגין העברת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה (סעיף 69 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין לאיגוד בתמורה להקצאת מניות באותו איגוד (סעיף 70 לחוק).
פטור ממס בגין מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין של איגוד מתפרק לבעלי המניות (סעיף 71 לחוק).
דוגמאות לניכויים מותרים לחישוב מס שבח, לצורך הפחתתו בעת מכירה
שכ״ט עורך דין (הן ברכישת הדירה והן במכירתה)
שכ"ט שמאי או מודד ככל שולמה (לצורך קבלת המשכנתא)
עמלת תווך (ברכישה ובמכירה)
מס הרכישה ששולם ברכישת הדירה. (ראו הערה חשובה מטה)
דמי היוון (באדמת רשות מקרקעי ישראל)
הוצאות הריבית הריאלית ששולמה בגין המשכנתא מעת רכישת הנכס (בהתאם ללוח סילוקין של הבנק)
הוצאות שיפוץ והשבחה ו/או הוצאות כלליות מגובות בקבלות
** כדאי לדעת כי במידה ואין ברשות הנישום קבלה בגין תשלום מס הרכישה ששילם בעת רכישת הנכס, בשונה מיתר ההוצאות, ועל מנת שרשות המסים תכיר בה כהוצאה לצורך ניכויי- הפחתת מס השבח, ניתן להיכנס לאתר של רשות המסים – סימולטור מס רכישה, לחשב את מס הרכישה ההיסטורי לפי מועד רכישת הנכס ולהגיש את החישוב שעלה מהסימולטור.
אין באמור בתוכן אתר זה להוות ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית או תחליף להם. הסתמכות עליו היא באחריות המשתמש בלבד! כמו כן, אין בקריאת התוכן בכדי ליצור יחסי עו"ד לקוח.