תושב חוץ בעסקאות מקרקעין
מדריך לרכישה או מכירת נכס נדל"ן בישראל על ידי תושב חוץ או אזרח ישראלי הנמצא בחוץ לארץ
רכישת או מכירת נכס נדל"ן בישראל על ידי תושב חו"ל או אזרח ישראלי הנמצא בחו"ל היא הליך מורכב הדורש תיאום עם לא מעט גורמים, בנוסף אל מול הרשויות בישראל (כגון : רשות המקומית, בנקים, רשות המיסים, טאבו וכו') וטומן בחובו תכנון מקדים של היבטי מיסוי כמס רכישה ו/או מס שבח.
חרף היותו של שוק הנדל"ן הרותח במרבית הזמן יש לציין, ישראל היא מדינה פופולרית עבור תושבי חוץ עם זיקה לישראל או אזרחים לשעבר שיש להם משפחה בישראל, המעוניינים לרכוש (או למכור) נכס נדל"ן בארצנו. ייתכן כי אחד הגורמים המרכזים לכך כי השוק הנו יציב ושוויו של נכס עולה (כמעט) בהתמדה במהלך העשורים האחרונים. עם זאת, ישנם מספר מורכבויות ובדיקות מקדימות מאוד חשובים שתושבי חוץ או אזרחים לשעבר צריכים לקחת בחשבון טרם רכישה או מכירה של נכס נדל"ני בישראל.
המדריך מיועד לתושבי חוץ ואזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ המעוניינים לרכוש או למכור נכס בישראל. המדריך מספק מידע ביחס להליכים ונותן דגשים הקשורים לרכישה או מכירת נכס אך אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או פיננסי מקצועי. המדריך מהווה סקירה כללית וחלקית לרכישה או מכירה של נכס נדל"ן בישראל וקריאה בו אינה תיחשב ייעוץ או ליווי פרטני ומבוסס בעיקר על ניסיונו של המשרד במהלך השנים בליווי עסקאות מסוג זה.
אנו מקווים כי המדריך יסייע לכם וכמובן אנו עומדים לרשותכם בסיוע פרטני וליווי אישי ומקצועי בעת מכירה או רכישה ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בנושא.
היבטים משפטיים
מיהו תושב חוץ?
המעוניין לרכוש או למכור נכס נדל"ן בישראל צריך להוכיח שהוא תושב חוץ. תושב חוץ נחשב ככזה אם הציג מסמכים אוטנטיים כגון : דרכון זר, רישיון נהיגה, ויזה ישראלית.
מי נחשב אזרח ישראלי ומי תושב חוץ?
אזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ נחשבים תושבי חוץ לצורך רכישה או מכירת נכס בישראל אם הם לא עמדו באחד מהתנאים הבאים בשנת המס הקודמת:
שהייה בישראל במשך 183 ימים או יותר או שהייה בישראל במשך 30 ימים או יותר וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר.
הדבר חשוב בעיקר (אך לא רק) ביחס להיבטי המס החלים/יחולו על תושבי חוץ בשונה מאזרח ישראלי אשר לגביו יחול מס מופחת או במקרים מסוימים ללא חבות מס כלל.
מה שמוביל אותנו לנושא המיסוי
היבטי מיסוי
באופן כללי, תושבי חוץ משלמים מס רכישה גבוה יותר מאשר תושבי ישראל. גובה מס הרכישה משתנה ומתעדכן מעת לעת ע"י רשות המיסים בישראל ובאופן פרטני הדבר תלוי במחיר הנכס ובמדינת התושבות שלו עצמו והמדיניות באותה מדינה.
אזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ
אזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ ישלמו את אותו גובה מס רכישה כמו תושבי ישראל וזאת בעמידה במס' תנאים העולים מתקנה תושב חוץ מוגדר בתיקון 168 בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה (צוין גם בכותרת למעלה " מי נחשב תושב ישראלי")
נוכחות (פיזית) במקום ביצוע העסקה
האם תושב החוץ או צד להסכם חייב להגיע לישראל לצורך ביצוע העסקה?
לא, תושב חוץ או צד להסכם אינו חייב להגיע לישראל לצורך ביצוע העסקה. ניתן לבצע את כל ההליכים הדרושים לביצוע העסקה מרחוק אך ההליך דורש עבודת הכנה מוקדמת, באמצעות טיפול משפטי מקצועי של עורך דין ע"י עריכת כל המסמכים מבעוד מועד.
עורך הדין יערוך נוסח של ייפוי כוח נוטריוני רלוונטי לביצוע כלל הפעולות במקרקעין כאשר תושב החוץ מייפה את כוחו של אדם אחר בד"כ בן משפחת/קרוב אחר השוהה בישראל ו/או את עורך הדין לפעול מטעמו בקשר לעסקה אותה הוא מבקש לבצע. ייפוי הכוח יישלח באימייל ע"י עורך הדין, תושב החוץ ידפיס את ייפוי הכח ו- יחתום עליו אל מול נציג קונסולרי או נוטריון מקומי מוסמך עם חותמת אפוסטיל רשמית של המדינה וישלח את ייפוי הכוח המקורי לישראל.
באופן הזה, יוכל מיופה הכוח לחתום בשם תושב החוץ על הסכם הרכישה/מכירה וגם לבצע בשמו ומטעמו את כל החתימות ו- יתר פעולות שיידרשו בשלבים הבאים והמאוחרים של העסקה (בקשות שונות לטאבו, בקשות עבור רשות המיסים וייפוי כח נוספים לביצוע העסקה) והכול מבלי שתושב החוץ יצטרך להגיע לישראל.
יצוין עם זאת, כי ייתכן במקרים מסוימים ומורכבים יותר בהם עשויות להיות דרישות אשר מחייבות הגעה לישראל לדוגמא, הצהרת טופס חתימןת מקוצר עבור רשות המיסים שנחתם אצל נוטריון (להבדיל מקונסוליה אשר אינו דורש הגעה) או טפסי בנק מסוימים.
משכנתא /מימון רכישה
מימון נכס עבור תושבי חוץ כמו בלא מעט מדינות בעולם עשויים להיתקל בקשיים בקבלת משכנתא בישראל. הבנקים בישראל עשויים להיות פחות מוכנים להעניק משכנתא ללקוחות שאינם נמצאים בישראל באופן קבוע. כאשר תושבי חוץ עשויים להידרש להציג הון עצמי של לפחות 50% ממחיר הנכס, לעומת 30% ואף פחות עבור תושבי ישראל.
היבטים בירוקרטיים
תהליך רכישה או מכירת נכס בישראל על ידי תושב חוץ או אזרח ישראלי הנמצא בחוץ לארץ עשוי להיות מורכב יותר מאשר תהליך עסקה דומה שנעשתה על ידי תושב ישראל. ישנם מספר מסמכים והליכים בירוקרטיים שיש לבצע, והכל בשפה עברית. המורכבויות הנובעות מכך שלעיתים הקונה אינו מדבר עברית ולעיתים אין לו חשבון בנק בישראל או אם תושב החוץ מבקש למכור נכס אזיי פתיחת חשבון נאמנות ייעודי עבורו ועבור אותה עסקה מבוקשת (בהכרח שני התנאים הללו במצטבר)
לכל המורכבויות הללו ישנן פתרונות בדגש על תכנון מקדים ונכון של הדברים.
**היעזרות בעורך דין תושבי חוץ ואזרחים ישראלים הנמצאים בחוץ לארץ המעוניינים לרכוש או למכור נכס בישראל מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמיסוי בישראל.
מהו מיסוי תושב חוץ?
מיסוי תושב חוץ הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בתחום המשפטי והכלכלי-חשבונאי, במיוחד כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן במדינת ישראל. תושבי חוץ המעוניינים ברכישת יחידות קרקע או נכסים בישראל נאלצים להתמודד עם חוקים ותקנות ייחודיים שאינם תמיד קלים לפענוח. הבנת החוק וההגדרות המתייחסות למיסוי זה היא קריטית לתהליך קבלת החלטות מוצלח לעמידה בתנאים החוקיים הנדרשים.
ההשפעות המשפטיות של תושבות
תושבות של אדם היא פקטור מרכזי בקביעת חיובי המיסוי על עסקאות מקרקעין. תושב חוץ, בהשוואה לתושב ישראלי, עשוי להיתקל בהבדלים ניכרים בשיעור ובתנאי המיסוי. המשמעות היא שעל תושב החוץ להבין את השפעת התושבות שלו קודם לרכישת הנכס, לכלול מסמכים תומכים ולעבוד עם יועץ משפטי מיומן בתהליך.
ההגדרות והקריטריונים למיסוי
תושב חוץ מוגדר פעמים רבות לפי מדינת המוצא ומבחני תושבות שונים המקובלים על ידי רשות המיסים בהקשר למקרקעין. כדי למנוע הפתעות בלתי צפויות, יש לוודא את מעמדכם המשפטי בנוגע לתושבות לפני תחילת תהליך הרכישה. משרדנו מכיר את החקיקה והפסיקה העדכנית ביותר בכל הנוגע לעניין היבט מיסוי תושב חוץונמצא כאן כדי לספק את כל התמיכה הדרושה.
מיסוי מקרקעין עבור תושבי חוץ
רכישת נכס על ידי תושב חוץ בישראל כרוכה בצורך להכיר את החוקים והתקנות הרלוונטיים. על פי רוב, תושב חוץ יחויב בתשלומי מס רכישה ומס שבח, בהתאם למחירי השוק ולסוג הנכס. במשרדנו מבינים את המורכבויות הקיימות ויודעים לספק הכוונה מדויקת וליווי מקצועי לכל אורך הדרך.
הכנות לקראת רכישת נכס בישראל
חשוב ומומלץ להיות מוכנים בעת רכישת נכס בישראל. המשרד מספק תכנון מקיף שמכסה את כלל ההיבטים, החל ממיסוי, דרך רגולציה ועד לשאלות משפטיות שונות. אנו דואגים לכך שלקוחותינו יקבלו את הייעוץ המקצועי והמעמיק ביותר.
שירותים מקצועיים בתחום המיסוי
במשרדנו אנו מציעים חבילת שירותים מושלמת בתחום מיסוי תושב חוץ. השירותים כוללים ייעוץ ראשוני לבחינת המעמד המשפטי, ניתוח מסמכים, הכנת הדיווחים הנדרשים וייצוג מול רשויות המס. המשרד מתמחה במתן פתרונות מקיפים ומעשיים המותאמים לצרכי הלקוח.
שאלות שכיחות ונושאים חשובים
לעיתים, שאלות רבות נותרות ללא מענה ברור. אנו זמינים לעזור לכל לקוח המתמודד עם שאלות דוגמת: מהם שיעורי המס הנדרשים? איך למקסם הקלות מס חוקיות? ואילו מסמכים משפטיים נדרשים? משרדינו עומד לרשותכם במטרה לספק ולהבהיר נקודות לא ברורות על מנת לסייע לכם להגיע להחלטות הנכונות עבורכם.
משרד עו"ד בנימין - מבטיחים פתרונות כוללים
במשרד עו"ד בנימין, מציעים ללקוחותינו שירותים משפטיים מן השורה הראשונה במגוון תחומים, תוך התמקדות במיסוי תושב חוץ. אנו מאמינים ביכולתנו להוביל מהלכים מוצלחים בעזרת ידע ו- כלים משפטיים נוכח העדכונים התכופים אל מול מערכת הפסיקה הישראלית והבינ"ל. בקרוא עם ניסיון מקצועי נרחב ותודעת שירות גבוהה, אנו מזמינים אתכם לפנות לקבלת ייעוץ והכוונה.
מהו מס רכישה?
רכישת נכס בישראל מטעם תושב חוץ עשויה להוות תהליך מורכב הדורש התייחסות לפרטים רבים וביניהם גם נושא מס הרכישה. מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש הנכס והוא מחושב כאחוז מהשווי הכולל של הנכס הנרכש. מס זה מהווה מרכיב קריטי בהוצאות הרכישה ויש להבין את השלכותיו טרם ביצוע העסקה.
מי נחשב לתושב חוץ?
תושב חוץ מוגדר כאדם שאינו תושב ישראל מבחינת דיני המס המקומיים. כלומר, אדם אשר מקום מושבו העיקרי הינו מחוץ לישראל. הבנת מעמדך כתושב חוץ חשובה מכיוון שהיא משפיעה באופן ישיר על שיעורי מס רכישה בהם תידרש לעמוד.
שיעורי מס רכישה לתושבי חוץ
תושבי חוץ מחויבים לשלם על פי שיעורי מס רכישה שונים מאלו של תושבי ישראל. במקרים רבים, שיעורי המס לתושבי חוץ עלולים להיות גבוהים יותר, תלוי בסוג הנכס הנרכש ו-לכן, חישוב מדויק של מס הרכישה טרם ביצוע העסקה חשוב על מנת להיערך כלכלית בהתאם.
תהליך רכישת נכס בישראל כתושב חוץ
תהליך רכישת נכס בישראל כתושב חוץ דורש הבנה מקיפה של שלבי התהליך ודרישותיו המשפטיות. משרדנו מלווה את הלקוח לאורך כל הדרך, החל מסיום איתור הנכס המתאים ע"י הלקוח והצגתו ועד לגיבוש החוזה דווח, רישום והשלמת תהליך הרכישה בצורה תקינה וחסכונית ככל הניתן.
הקלות והפטורים ממס רכישה
קיימות הקלות מסוימות בעניין מס רכישה, לעיתים גם לתושבי חוץ, תלוי בסוג הנכס ובזכויות הרוכש על פי חוק. אנחנו זכאות לעניין הקלות ומבטיחים לנצל את מלוא היתרונות הללו לטובת לקוחותינו.
השפעת מס רכישה על השקעות
מס רכישה יכול להפוך להוצאה משמעותית בעת ביצוע השקעות בנדל"ן בישראל, במיוחד כשמדובר בתושבי חוץ. הבנת מסגרת המס יכולה להשפיע על החלטות השקעה ולעזור בתכנון נכון של תקציב הרכישה או הפרויקט.
סיכום והמלצות
רכישת נכס בישראל כחלק מההשקעות שלכם כרוכשים מאת תושבי חוץ יכולה להיות בחירה מתגמלת אך מורכבת מבחינת עמידה בדרישות המס השונות, לרבות מס רכישה. המשרד שלנו מציע מעטפת מקצועית מותאמת אישית פרטנית הכוללת ייצוג וליווי מקצועי והכנה לכל תהליך רכישה לרבות בענייני מס, תוך הבנה מלאה של צרכי הלקוח וניסיון בניהול עסקאות לתושבי חוץ ואל מול תושבי חוץ.
אנו מזמינים אתכם ליצור קשר עמנו ולהיוועץ על השאלות ההתלבטויות שלכם בנוגע לרכישת נכס ולמס רכישה בפרט. אל תהססו לפנות ולהבטיח לעצמכם ליווי אישי מקצועי ומסור לאורך כל הדרך.
משרד עורכי דין בנימין - הסכמים וחוזים, מיסוי נדל"ן - מקרקעין.
משרד עורכי דין בנימין מייצג את לקוחותיו בהצלחה רבה בתחום המקרקעין בישראל ומחוצה לה. המשרד מציע למי שמבקש להשקיע או לרכוש נכס בישראל פתרונות מקצועיים תוך מתן דגש על התאמה פרטנית אישית לכל לקוח והבטחת הזכויות המשפטיות שלו. נשמח לעמוד לשירותכם ולספק את הליווי המקצועי שאתם זקוקים לו לצורך ביצוע עסקה בטוחה ומוצלחת.